ПРАВАТА НА СТРАНИТЕ ПО ДОГОВОР ЗА НАЕМ В УСЛОВИЯТА НА ПАНДЕМИЯТА ОТ COVID-19

В условията на извънредно положение, наложените ограничителни мерки във връзка с разпространението на заразата от Covid-19, водят до забавяне и неизпълнение на широк спектър от договорни отношения. Създават се множество условия, които по същество съставляват предпоставки за неизпълнение на договорни задължения. В настоящото изложение ще разгледаме паралелно хипотезите на неизпълнение на задължения както от страна на наемателя, така и от страна на наемодателя, засягащи търговски (нежилищни) и нетърговски (жилищни) обекти, в условията на пандемията от Covid-19.

Търговски обекти попадащи в обхвата на пълната забрана за посещение

Най-потърпевши са страните по наемни правоотношение, в случаите когато дейностите, които са извършвани в съответните обекти са ограничени. Такива обекти са: ресторанти, увеселителни и игрални зали, дискотеки, барове, питейни заведения, кафе сладкарници, кина, театри, СПА центрове, фитнес-зали, обекти в търговски центрове тип МОЛ (с изключение на доставчиците на платежни услуги, застрахователните офиси, хранителните магазини и аптеките) и други.

С оглед темповете на разпространение на коронавируса не е изключено този кръг да се разшири и да обхване също офис сгради и индустриални помещения.

Какво е непреодолимата сила (форсмажор) и кой може да се позове на нея

Непреодолимата сила е уредена в чл. 306 от Търговския закон и е определена като „непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора.“

Непреодолимата сила е една възможност за отклонение от основния принцип на правото, че договорите трябва да се изпълняват.

Както Наемодател, така и на Наемател на някой от горепосочените типове обекти, може да се позове на непреодолима сила (форсмажор,) за периода за който е налице пълна забрана за извършване на дейност в определен обект или посещение в него. Не е задължително в договора между страните да е предвидена клауза за форсмажор.

Ресторантите и заведенията за бързо хранене, въпреки че попадат в обхвата на забраната за посещение, разполагат с теоретичната възможност да работят, като извършват доставки на адрес. Това от своя страна ги поставя в особено положение, по отношение приложимостта на института на непреодолимата сила. При тях всеки един случай, следва да се разглежда индивидуално, като се вземат предвид обективните възможности за извършване на дейност в условията на създалата се ситуация. Възможно е при наличие на необходимите условия за това, страните да се позоват и на института на стопанската непоносимост, разгледан по-долу.

Задължително ли е изпращане на уведомление за позоваване на форсмажор

И двете страни до договор за наем могат да се окажат едновременно в качеството на кредитор и на длъжник, доколкото имат насрещни задължения. Основно задължение на Наемодателя е да осигури безпрепятствено ползване на обекта, предмет на наемния договор, а реципрочно задължение на Наемателя по договора е плащането на наемната цена.

Поради това всяка от страните, която не може да изпълни задължението си поради наложено ограничение от държавен орган, може да се позове на непреодолимата сила, докато траят ограничителните мерки. Страната, която се позовавана непреодолимата сила, следва да уведоми писмено другата страна във възможно най-кратък срок относно причините, поради които не може да изпълни насрещното си задължение. Макар, че забраната представлява общоизвестен факт (например заповед на Министерството на здравеопазването), изричното и своевременно уведомление до другата страна е задължително за да може да се позове страната на непреодолимата сила.

Какви са последствията за страните от позоваването на непреодолимата сила

В случай, че страна по наемен договор не се позове на непреодолимата сила в кратък срок и не уведоми насрещната страна, за причините поради които не може да изпълни задължението си, може да и бъде търсено изпълнение по договора и обезщетение за вреди, във връзка с неизпълнението му.

От горното може да се изведат следните примери:

Ако Наемодателя не се позове на непреодолимата сила по предвидения ред

В случай, че Наемодателят не е осигурил безпрепятствено ползване на наетия обект, Наемателя може да претендира обезщетение за неизпълнение на договорното задължение и/или неустойка (когато е предвидена такава в договора). Наемателят има право и да откаже да заплаща наем за на обекта за периода, за който е лишен от възможността да го използва.

Ако ограничението продължи толкова дълго, че Наемателя изгуби интерес от по-нататъшното изпълнение на договора, той има право да прекрати договора за наем с изрично писмено изявление, като прекратяването се прилага само занапред (на основание чл. 306, ал. 5 от ТЗ).

Ако Наемателя не се позове на непреодолимата сила по предвидения ред

Наемодателят може да претендира обезщетение и/или неустойка (когато е предвидена такава в договора), във връзка с неизпълнение на задължението му, както и заплащане на дължимите наемни вноски.

В този случай и за Наемодателя е налице възможност да прекрати договора занапред, с изрично писмено изявление до Наемателя, ако счита, че няма интерес от по-нататъшното изпълнение на договора (чл. 306, ал. 5 от ТЗ).

Презумпцията в случая е такава, че доколкото страната не е се е позовала на невъзможността си да изпълни своето задължение изрично, се приема, че тя е имала възможност да го изпълни. Разбира се всеки случай, следва да се преценява самостоятелно, но е препоръчително и двете страни да изпратят писмени уведомления до насрещната за изясняване на обстоятелствата, във връзка с непреодолимата сила.

Търговски и нетърговски обекти НЕ попадащи в обхвата на пълната забрана за извършване на дейност, косвено засегнати от мерките срещу Covid-19

Ако пряко и непосредствено засегнатите от форсмажорните обстоятелства, могат да ползват, то тези, които са

Субектите, които са косвено засегнати от ограниченията и забраните на държавните органи не могат да се ползват законово определени правни възможности, като института на непреодолимата сила.

Това до известна степен поставя страните по договор за наем на такива обекти под изпитание да запазят бизнесите и договорите за обектите си. В този случай е препоръчително чрез компромиси в духа на взаимно разбирателство страните да уговорят промяна в условията в договора, която да позволи преодоляване на създалите се затруднения в контекста на мерките срещу разпространение на Covid-19. Разбира се такъв резултат не винаги е постижим и страните често не могат да постигнат необходимото разбирателство.

Характерен за търговските сделки е принципът, че договорите имат силата на закон за страните, които са ги сключили (чл.20а от ЗЗД). По смисъла на принципа договорът може да бъде изменен или прекратен само по взаимно съгласие на страните или ако са налице законови предпоставки за това. Изключена е и възможността за едностранен отказ или изменения на договора по начало, но от това правило съществуват някои изключения, едно от които е прилагането на друг деликатен институт на правото – стопанската непоносимост.

Какво представлява стопанска непоносимост и какви са възможностите за страните от нейното приложение

Институтът на стопанската непоносимост е регламентиран в чл. 307 от Търговския закон. С него се регламентират отношенията между страните при настъпила последваща невъзможност за изпълнение на договора от една от тях.

Предвид задълбочаването на ситуацията по отношение наложените до момента и предвидени занапред мерки за ограничаване разпространението на Covid-19, както у нас, така и в глобален мащаб се предвижда чувствителна промяна в икономическата конюнктура и развитие, което по всяка вероятност ще доведе до промяна в наемните цени при имотите. В резултат на това се създават условия за позоваването на стопанската непоносимост.

Развитието на цените обаче до голяма степен ще зависи от развитието на кризата в краткосрочен и дългосрочен план и възможността за прилагането на института според всеки отделен казус.

И към настоящият момент обосновано може да се твърди, че са налице множество случаи, при които в следствие на създалата се криза, запазването на договора за наем за някоя от страните по него може да доведе до нейното несправедливо икономическо обедняване или дори разоряване.

С голяма сигурност можем да приемем, че страните по такъв договор нито имат вина, нито са могли и са били длъжни да предвидят настъпването на такива обстоятелства към момента на сключването му. В такива случаи запазването на договора би противоречало на принципа за справедливост и добросъвестност в правото, като за всяка от страните по него е предвидена възможността позовавайки се на стопанската непоносимост да го измени или да го прекрати изцяло, или отчасти.

Кой може да се позове на стопанската непоносимост

На стопанска непоносимост могат да се позоват както страните по търговски сделки, така и физически лица. Това означава, че всички страни по наемно правоотношение могат да се ползват от тази възможност, включително страните по договор за наем на жилищен имот.

Как страните могат да се позоват на стопанската непоносимост

Всяка от страните по договор за наем, която счита, че е налице стопанска непоносимост може да иска да го измени или прекрати изцяло или отчасти. Това следва да бъде направено по съдебен ред, чрез подаване на искова молба.

Исковата молба се предявява пред окръжния съд по седалището на насрещната страна по договора и се разглежда по реда на производството по търговски спорове, установено с Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Изключение е предвидено за страните по договор, в които изрично са предвидили споровете между тях да бъдат решавани от арбитражен съд. Тогава спорът се отнася към съответния арбитраж.

Пример за стопанска непоносимост от съдебната практика

Преценката за наличието на стопанска непоносимост е конкретна. За всеки конкретен случай следва самостоятелно да се прецени дали са налице всички изброени предпоставки за стопанската необходимост. Тепърва предстои да бъде установена трайна съдебната практика касаеща приложението и, в следствие на икономическото отражение на Covid-19 върху бизнеса. Към момента практиката е сравнително ограничена и касае предимно спорове породени в резултат на икономическото отражение и последствия от породилата се през 2008 глобална икономическа криза върху българската икономика.

Решение № 240 от 12.09.2013 г. на ВКС, Търговска колегия, II-ро отделение, касае спор между наемодател и наемател, по отношение на сключен между тях договор за наем на търговски обект (магазин за дрехи и обувки в търговски център тип МОЛ) за срок от 10 години (през м. Април 2007 г.) – няколко месеца преди настъпване на глобалната икономическа криза, като към момента на сключване на договора уговорената месечна наемна цена била икономически обоснована.

Аргументи в тази посока са влошените икономически условия в страната, които са довели до намаляване на покупателна способност на населението. Хората са предпочитали да използват средствата си за закупуване на основните хранителни продукти, вместо закупуване на облекла и обувки. Това е довело до драстичен спад на продажбите и от средата на 2008 г. търговският обект работил при огромна загуба. Наемателят е бил принуден да освободи част от персонала, а впоследствие и изцяло поради затваряне на наетия обект в края на 2008 г., като съответно прекратил договора предсрочно, срещу което наемодателя възразил.

В мотивите към горепосоченото решение, ВКС приема че са налице предпоставките на чл.307 ТЗ за исканото от наемателя прекратяване на договора. Също така, че евентуалното му запазване би било противно на справедливостта и добросъвестността поради нарушена еквивалентност на престациите (задълженията) при конкретния договор. Приема се, че е и социално неоправдано, тъй като изпълнението му е станало прекомерно обременително или почти разорително за наемателя като страна по него.

Може ли да бъде прекратен договор за наем поради липса на възможност за плащане?
Следва да се има предвид, че съгласно действащото законодателство, длъжникът не отговаря, ако невъзможността за изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина. Обстоятелството, че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от отговорност.

Следователно, ако например Наемателя е в невъзможност да ползва обекта в резултат на пряка забрана на държавен орган (форсмажор), той не следва да дължи плащане на Наемодателя, но защото последния не може да му осигури тази възможност, а не поради липса на възможност на Наемателя да заплати наема.

Невъзможността за плащане от страна на Наемателя не го освобождава от отговорност и в случай на стопанска непоносимост. В тази връзка, не може да бъде прекратен договор за наем от Наемател, на основание липса на възможност за плащане.

Изложеното по-горе показва, че всяка от засегнатите страни по договор за наем разполага с различни средства за защита, които в голяма степен зависят и от условията на конкретния договор и казус. Благоразумните наематели трябва да подходят внимателно преди позоваването на непреодолима сила и спиране на плащанията, като безспорно най-добрият вариант на този все още ранен етап от кризата остават преговорите между страните.


  • Настоящият текст не представлява консултация, а само анализ на действащата нормативна уредба и не може да замени консултацията с адвокат.

Блогът на Atalaw

Тук можете да откриете последните ни публикации в различни правни сфери. Правото е динамична материя и за нас е важно да следваме неговия ритъм, като представяме информацията по достъпен и структуриран начин.

Категории

Най-нови Статии